Même appartement, même prix, deux factures très différentes. Sur un logement à 2,5 millions de shekels, un nouvel olé et un acheteur qui vit en France ne paient pas du tout la même chose, et l’écart ne tient pas à la nationalité mais au statut fiscal. Voici les chiffres de 2026, poste par poste.
La taxe d’achat : de 2 600 à 200 000 ₪
La mas rechisha est due par l’acheteur sur tout achat immobilier. Son barème est gelé du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028 : les seuils ne bougeront pas d’ici là.
Un nouvel olé qui achète son seul logement ne paie rien jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪. Sur 2,5 M₪, cela fait environ 2 600 ₪. L’avantage vaut pour un achat réalisé entre un an avant l’alya et sept ans après.
Un résident israélien qui achète son seul logement paie 20 538 ₪ sur le même appartement.
Un acheteur qui vit en France, ou qui possède déjà un logement, paie 8 % dès le premier shekel, jusqu’à 6 055 070 ₪ : soit 200 000 ₪.
Deux règles à connaître avant de signer. La déclaration se fait dans les 30 jours de la signature et le paiement dans les 60 jours, même si les clés ne sont remises que des années plus tard sur un achat sur plan. Et un non-résident qui devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat peut demander à être requalifié et récupérer la différence. Encore faut-il le savoir, et le demander.
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Le crédit : 50 % ou 75 % du prix
Les banques israéliennes prêtent en général jusqu’à 50 % du prix à un non-résident. Un citoyen israélien ou un futur olé dont l’alya est prévue dans les deux ans peut obtenir 70 à 75 %. La Banque d’Israël impose qu’au moins un tiers du prêt soit à taux fixe ; en novembre 2026, le prime est à 4,75 % et le taux fixe non indexé se situe autour de 4,8 à 5,5 %.
La conséquence est simple : acheter avant l’alya demande à peu près deux fois plus d’apport qu’après.
Les frais : pas de notaire, mais un avocat
En Israël, il n’y a pas de notaire au sens français. C’est l’avocat qui vérifie le bien au registre (le tabou), rédige ou relit le contrat (heskem mechira), inscrit la mention qui protège l’acheteur (hearat azhara) et déclare la taxe. Comptez 0,5 à 1 % du prix plus 18 % de TVA. Sur un achat sur plan, les honoraires de l’avocat du promoteur facturés à l’acheteur sont plafonnés à environ 5 500 ₪ plus TVA, mais il faut tout de même son propre avocat.
S’y ajoutent l’agence (2 % plus TVA, souvent négociable), le courtier en crédit si vous en prenez un (6 000 à 15 000 ₪), l’expertise de la banque (600 à 1 500 ₪), et pour un acheteur à distance les traductions, la procuration et l’apostille (2 000 à 6 000 ₪).
L’exemple chiffré
Prenons un appartement ancien à 2,5 M₪, avec agence, avocat à 0,75 % et environ 15 000 ₪ de frais divers.
Pour l’acheteur qui vit en France : 200 000 ₪ de taxe, environ 22 000 ₪ d’avocat, 59 000 ₪ d’agence, soit un coût total proche de 2,8 M₪. Avec un prêt de 50 %, il faut environ 1,55 M₪ d’apport.
Pour le nouvel olé : environ 2 600 ₪ de taxe, les mêmes frais, soit environ 2,6 M₪ au total. Avec un prêt de 75 %, l’apport tombe à environ 725 000 ₪.
Plus de 800 000 ₪ d’écart d’apport pour le même appartement.
Trois pièges classiques
Le zikaron dvarim. Ce court « protocole d’accord » proposé à la première visite engage déjà l’acheteur en droit israélien. Ne signez rien avant que votre avocat ait vu l’extrait du tabou.
La surface. Les annonces donnent une surface brute, murs, balcon et parties communes compris. Un « 100 m² » fait en réalité 80 à 85 m² habitables.
Le calendrier. Signer comme non-résident quatorze mois avant l’alya, c’est sortir de la fenêtre de l’avantage olé et payer 8 %. Dites toujours à votre avocat, avant de signer, si une alya est envisagée.
Bio : Binyamin Elkalay, olé français installé à Jérusalem, édite Kinyan Guide (https://www.google.com/url?q=
Bien à vous,
Binyamin Elkalay
Kinyan Guide, Jérusalem
+972 55 773 8963
